حدودا ۷۰ درصد از دارایی های کشور مربوط به بخش مسکن می باشد، زمانی که در حوزه مسکن شاهد نابرابری باشیم به عبارتی تاثیرش بر دارایی‌های مردم بیشتر خواهد بود زیرا کمترین نابرابری در حوزه مسکن باعث می شود این ۷۰ درصد دارایی برای عموم مردم اثرگذاری اش بیشتر شود و شکاف طبقاتی نیز گسترش یابد.
در سالهای اخیر نزدیک به ۱۴ درصد اصلاح رشد جمعیت داشتیم اما در مقابل آن، درآمد سرانه ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده به عبارتی جامعه ایران بیش از پیش فقیرتر شده است .و با توجه به تورم های حیاتی و شوک تورمی که در ایران صورت می‌گیرد به تبع آن شکاف طبقاتی نیز بیشتر شده است.
در دوره آقای خاتمی ( رئیس جمهور اسبق) در سال ۱۳۷۶ قیمت هر متر مربع مسکن حدودا ۱۶۰ هزار تومان بوده و وامی که به افراد تعلق می‌گرفت سه و نیم میلیون تومان برای افراد متاهل و دو و نیم میلیون برای افراد مجرد و حداقل حقوق دستمزدی که در سطح کشور وجود داشت ۲۶ هزار و ۴۰۰ تومان بود .
اگر بخواهیم یک خانه ۶۰ متری با قیمت رهن و وام سه و نیم میلیون تومان را در نظر بگیریم حدوداً ۱۶۰ ماه اگر حقوق را پس انداز می‌کردیم معادل ۱۳ سال آنوقت ما می‌توانستیم صاحب یک خانه ۶۰ متری شویم البته با کاهش قیمت وام یا نرخ وام یا رهنی که می توانست آن خانه را در بر بگیرد .چون زمانی ما قدرت خرید را در نظر میگیریم وام را اضافه و قیمت رهن آن خانه را نیز در نظر میگیریم.
یعنی از کل پس اندازی که فرد می تواند داشته باشد کسر می‌شود و این قاعده ای است که در تمام دنیا انجام می‌شود.
در دوره آقای خاتمی تقریباً از بهترین دوران اقتصادی به سر می‌بردیم هم از لحاظ اقتصادی و هم از لحاظ صنعتی چیزی حدود رشد ۸ درصدی
در سطح کشور داشتیم و در برخی صنایع رشد ما ۱۵ درصد هم بوده است اما میانگین رشد همان هشت درصد بود یعنی بین ۷۹ تا ۸۴ اگر بخواهیم از ۷۶ عبور کنیم و به ۸۴ برسیم قیمت هر متر مسکن تقریباً چیزی حدود ۵۸۷ هزار تومان بوده قیمت وام حدود ۱۸ میلیون تومان و حداقل حقوقی که فرد تعلق می‌گرفت به عنوان حقوق کار ۱۳۶ هزار تومان در نظر گرفته شده بود.
به عبارتی اگر قیمت وام و رهن را از اعداد و ارقام کسر کنیم برای یک خانه ۶۰ متری ما با ۷۵ ماه پس انداز یا معادل شش سال می‌توانستیم صاحب خانه شویم . یعنی از ابتدای دوره خاتمی با ۱۳ سال می‌توانستیم صاحب خانه شویم و در آخر ما با ۶ سال می‌توانستیم صاحب خانه شویم این ناشی از همان رشد اقتصادی که در کشور ایجاد شده است و کشور ثروتمند تر شد و در مقابل این قضیه نرخ تورم و دیگر شاخص های کلان نیز به درستی تدبیر و تصمیم گیری می شد در ابتدا وام مسکن معادل ۲۱ متر مربع از آن ۶۰ متر و در آخر معادل ۳۰ متر یعنی در واقع ۹ متر رشد پیدا کرده بودیم میزان وامی که می‌تواند اثرگذار باشد برای یک خانه ۶۰ متری .
در دوره احمدی نژاد وام مسکن ۱۲۰ میلیون تومان بوده و قیمت هر متر مسکن نیز داً ۴ میلیون و ۲۳۵ هزار تومان بوده است و حداقل حقوقی که برای یک فرد وجود داشت ۵۵۶ هزار تومان بوده است یعنی برای خانه ۶۰ متری با کسر قیمت وام و رهن معادل سیصد و سی ماه یعنی ۲۷ سال در نظر می‌گرفتیم آن وقت می‌توانستیم صاحب آن خانه ۶۰ متری شویم.
پس در ابتدای دروه آقای روحانی معادل ۱۳ سال می‌توانستیم صاحب خانه شویم و در پایان دوره آقای خاتمی معادل ۶ سال اما در پایان دوره احمدی نژاد با توجه به متغیرهای وام ،رهن و میزان حقوق دستمزد و دیگر مسائلی که وجود داشت معادل ۲۷ سال می‌توانستیم صاحب یک خانه ۶۰ متری شویم .
اینها تفاوت‌های دوره دولت‌های متفاوتی است که در ایران رخ داده است
آمار خرداد ماه سال ۹۹ قیمت هر متر مسکن حدوداً ۱۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است و وامی که اخیراً برای مسکن اعلام شد معادل ۲۴۰ میلیون تومان و حقوق و مزایا برای یک کارمند حداقل حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان تصویب شده است اگر وام و رهن را کسر کنیم باید ۲۵۷ ماه پس انداز داشته باشیم (معادل ۲۱ سال)تا بتوانیم صاحب یک خانه ۶۰ متری شویم .
این آمارها در تمام حوزه‌ها قابل تامل است و می‌توانیم مبنا قرار بدهیم اما برای مسکن بهترین آمار ها و متغیرهایی که می‌توانند نشان دهد وضعیت مسکن را در دولت های آقای خاتمی احمدی نژاد و روحانی ، به بهترین نحو ممکن این آمارها در واقع نشان‌دهنده این ها می باشد.
مستحضر هستید که در تولید مسکن بسیار افت داشتیم سالانه می بایست بین ۸۰۰ تا یک میلیون واحد بسازیم اما متاسفانه معمولا زیر ۴۰۰ هزار واحد ساخته‌ایم و بدهی‌های ارزی زیادی در سالهای قبل داریم که انباشته شده و این انباشت و عدم ساخت مسکن یکی از دلایل گرانی در جامعه محسوب می شود.
با توجه به اینکه جمعیت ما از لحاظ آماری در رنج جمعیتی قرار دارد که به اصطلاح متقاضی بیشتری را برای مسکن داریم و با توجه به نرخ جمعیتی و محدوده جمعیتی که در کشور در حال حاضر با آن مواجه هستیم .
از اسفند ماه ۹۸ تا خرداد ۹۹ تقریباً ۲۵ درصد افزایش قیمت مسکن داشتیم و نرخ تورم ۸ درصد رشد داشته است این موضوع در این چند ماه اخیر بی‌تأثیر نبوده است .
نکته‌ای که اینجا قابل توجه می باشد در سالهای قبل اگر دلار نوسان یا افزایش داشت معمولاً ۶ یا ۷ ماه طول می کشید که این افزایش قیمت دلار در حوزه مسکن اثرگذار باشد اما مدت زمان کوتاه شده و یک ماه رسیده و حتی یک هفته و اکنون متاسفانه افزایش دلار به صورت روزانه و آنلاین بر روی مسکن تاثیر دارد به عبارتی مسکن هم اثر پذیری اش از دلار به شکل روزانه درآمده و این موضوع مسکن را هم متاسفانه دچار التهاب روزانه کرده چرا که ما در بازار ارز افزایش قابل ملاحظه‌ای در طول روزها و ماه‌های اخیر داشته‌ایم
نکته قابل توجه این است که تعیین ۲۵ درصدی اجاره بها توسط رئیس جمهور به صورت دستوری عملی غیر اقتصادی و غیر منطقی به نظر می‌رسد ما از این دستورات در دوره‌های قبل هم داشتیم .
دستور محمدرضا شاه را قبل از انقلاب داشتیم آقای احمدی‌نژاد را داشتیم در بعد از انقلاب و معمولاً این دستورات نه تنها عامل کاهش نبودند بلکه دلیل افزایش قیمت نیز بودند چرا که تورم و نقدینگی عامل اصلی برای افزایش هاست و ما اگر بخواهیم دستوری در موضوع اقتصاد خرد که حوزه مسکن هم یکی از شاخه‌های آن میباشد دخالت کنیم معمولاً واکنش مثبتی نخواهیم دید بلکه منفی خواهد بود .
قیمت های دستوری عملاً هیچ گاه نتوانست نان کارآمدی لازم را داشته باشند و تاکنون ندیده‌ام کارشناسی از این موضوع دفاع کند .
نتیجه میگیریم دولت در هر کجا دخالت کرده شرایط بدتر شده مثلا حذف قیمت‌ها در دیوار داشتیم که دولت دستور داد و همین عامل باعث شد که اثر عکس داشته باشد و اصولاً تنها دوره‌ای که در پنجاه شصت سال اخیر شاهد هستیم که هیچگونه قیمت دستوری وجود نداشته تنها در دوره آقای خاتمی بوده است.
اگر بخواهیم پس انداز کل درآمد را برای خانه دار شدن در این دولت ها مقایسه کنیم با توجه به حداقل دستمزدی که وجود دارد در دولت آقای خاتمی ۳ سال و دوره آقای احمدی نزاد ۸ سال و اکنون نیز ۷ سال طول می کشد صاحب خانه ۶۰ متری شویم.
در حوزه سرمایه‌گذاری متأسفانه چیزی حدود ۳۵ درصد نقدینگی در کشور ظرف چند وقت اخیر افزایش پیدا کرده است . معتقدم که با توجه به اینکه حوزه ارز و سکه و حوزه بورس به دلایل مختلفی دیگر جذابیت لازم را برای جذب نقدینگی ندارد قطع به یقین حوزه مسکن بهترین حوزه است که می‌تواند برای حوزه جذب نقدینگی در کشور به آن توجه شود هم از طرف دولت و هم از سپرده‌گذاران یا افرادی که صاحب نقدینگی هستند
اگر بخواهیم نگاه اجمالی به وضعیت بورس داشته باشیم p به e در بورس در حال حاضر معادل ۲۹ میباشد یعنی ۴ برابر میانگین دوره‌های قبل p به s در بورس تقریباً یک و هفت دهم بوده که در حال حاضر معادل ۷ می باشد . این وضعیت در بورس به جایی رسیده که در بالاترین اعداد و ارقام قرار داریم ( البته بورس اگر با مشکلات جدی در آینده مواجه نشود و حبابی در آن وجود نداشته باشد و این وضع موجود حداقل اگر افزایش پیدا نکند کاهش پیدا نکند و در این سطح بماند.)
اگر بورس دچار سقوط شدید شود یا اتفاقات نامیمونی برای آن رخ دهد قطعاً سرمایه گذاری در حوزه مسکن می‌تواند بیش از پیش مورد توجه و استقبال مردم قرار گیرد این درحالیست که حوزه مسکن دارای امنیت زیادی می باشد و تنها زلزله و عوامل جغرافیایی می‌تواند آن را تهدید کند، قابل دزدی نیست کاربری های زیادی دارد از سند این ملک می توان استفاده مفید داشت . اما دیگر حوزه‌ها از جمله سکه طلا ارز و بورس حاشیه امنیت شان بسیار پایین است و اگر بخواهیم آنها را با حوزه مسکن مقایسه کنیم از خیلی جهات قابل مقایسه نیستند این در حالی است که حوزه مسکن هیچ موقع از افزایش قیمت دلار جا نمانده.
با توجه به افزایش قیمت دلاری که داشته‌ایم حوزه مسکن از این افزایش قیمت دلار جا نماند هیچ و حتی جلوتر نیز بوده اگر دلار بالا برود مسکن بالا می‌رود و اگر دلار پایین بیاید مسکن به راحتی افت پیدا نمی‌کند.
اثر داشتن مسکن در یک کشور برای یک جامعه از لحاظ اجتماعی، اقتصادی ، رفاهی و امنیتی :
هر قدر مردم یک جامعه ای از مالکیت مسکن بیشتری برخوردار باشند اثرات بسیار زیادی در ارتقاء سطح امنیت رفاه و معیشت و دیگر عوامل اثرگذار برای آن کشور دارد حتی بررسی های زیادی انجام گرفته مثلاً در کشور انگلیس تحقیقات صورت گرفته کسانی که در انگلیس دارای مسکن هستند میزان جنگندگی در مقابل دشمن بسیار بالاتر است به خاطر حس تعلق و مالکیتی که در خودشان نسبت به جامعه ای که در آن زندگی می کنند وجود دارد .
بنابراین اگر بتوانیم افراد جامعه را بیش از پیش صاحب مسکن کنیم قطعاً احساس تعلق خاطر کشور را بالا می‌بریم و از لحاظ امنیتی و رفاهی و معیشتی و دیگر متغیرهایی که وجود دارد ما می‌توانیم اثرات آن را در جامعه ببینیم .مردم هرکشوری با مالکیت به فکر ساختن آن کشور و جامعه هستند و اگر مالکیت و حس تعلق نباشد با رفتن از آن جامعه به فکر ساختن خودشان در جای دیگری هستند بنابراین مالکیت ساختمان را برای هر کشوری و عدم مالکیت رفتن را برای یک جامعه و کشور در پی خواهد داشت
آسیب شناسی مسکن مهر و مسکن ملی:
با توجه به تمام خوبی هایی که مسکن مهر داشت معادل فساد بود زیرا دولتی بود و هزینه به اصطلاح ریالی آن از طریق استقراض از بانک مرکزی و دیگر بانک‌ها انجام گرفت و برون سپاری آن به واسطه ها و افرادی که از طریق رانت بهره‌مند بودند صورت گرفت.
و همین برون‌سپاری های متعدد باعث شد قیمت تمام شده هر مسکن هر متر مسکن مهر بالا برود نقش گروه های پرنفوذ و اثرگذاری بر مسکن حتی بر کیفیت و عدم رعایت پروتکل‌های ساخت تاثیر گذاشت .
استقراض از بانک مرکزی، چاپ پول و افزایش پایه پولی یکی از معضلات بود که ما در مسکن مهر با آن مواجه بودیم و اثرات مخرب آن را نیز همچنان مشاهده می‌کنیم و بحث ناهمگونی فرهنگی به علت عدم تعلق فرهنگی اجتماعی در مسکن‌های مهر بسیار زیاد بود زیرا از هر نقطه جغرافیایی بدون شناخت یکدیگر افرادی مسکن مهر را خرید کرده و امروزه ثابت شده ناهمگونی فرهنگی در یک حوزه خاصی یا حوزه جغرافیایی خاصی وجود داشته باشد قطع به یقین اثر بسیار منفی روی امنیت و مشارکت اجتماعی در آن حوزه جغرافیایی خواهد داشت.
که در حال حاضر افزایش جرم، تشکیل کلنی های فساد،خلاف و دیگر موارد زیادی که در مسکن‌های مهر شاهد آن هستیم . فقدان مطالعات اجتماعی و فرهنگی در ساخت و نحوه واگذاری به مردم از جمله اشکالاتی بود که وجود داشته و با توجه به تجربه‌ای که در مسکن مهر داشتیم در طرح ملی مسکن هم این موارد مجدداً تکرار می‌شود و همچنین مطالعات روی آن انجام نشده و متاسفانه فقط به عنوان مثلا ،یک طرح عجله‌ای و پرشتاب در حال ارائه می باشد کما اینکه شاهد آن هستیم که فقط ثبت نام آنها ۶ ماه طول کشید و در حالی که می خواستند ظرف یک سال ظرف یک سال ۴۰۰ هزار واحد ساخته شود.
در طرح ملی مسکن همچنان محل تامین هزینه مشخص نیست یعنی ما نمی دانیم هزینه طرح ملی مسکن از کجا تامین می شود . عملا ما در این موضوع با یک سردرگمی مواجه هستیم که امیدوارم با توجه به مطالعات کارشناسی که صورت می‌گیرد رفع شود .
کاهش نرخ سود سپرده گذاران در بانک به ۱۵ درصد و افزایش ۲۵ درصدی نرخ تورم اگر ادامه پیدا کند قطعاً مسکن افزایش قیمت زیادی خواهد داشت زیرا سپرده‌گذاران بیشتری به این امر ورود می‌کنند زیرا نرخ تنزیل سپرده سپرده‌گذاران در بانک‌ها چیزی حدود حداقل ۲۵ درصد منفی می باشد یعنی اگر نرخ تورم را ۴۰ درصد در نظر بگیریم و نرخ سود را ۱۵ درصد این ۲۵ درصدی که وجود دارد به عنوان کاهش دارایی سود سپرده گذاران در بانک‌ها تلقی می‌شود و قطع این سپرده ها بیرون کشیده شده، بخشی به بازارهای غیرمولد بخشی به بورس، و با توجه به اشباع شدن این دو بخش قطعاً به حوزه مسکن ورود پیدا خواهد کرد که شاهد افزایش قیمت بیشتر هم نیز خواهیم بود .
امیدواریم که امکان سنجی های اجتماعی فرهنگی اقتصادی و سیاسی و امنیتی در طرح ملی مسکن انجام بگیرد و تجربه های منفی که در مسکن مهر داشتیم مجدداً اینجا تکرار نشود بلکه در طرح ملی این خلا ها رفع شود و کشور بتوانند از این شرایط مناسب‌تری برخوردار باشد .
متاسفانه در این ۷ سال هیچگونه اقدامی در حوزه مسکن نداشته ایم یا طرح خاصی نداشتیم بخش خصوصی نیز که به عنوان موتور محرک نقش بسیار خوبی داشت حتی این بخش را از جامعه راندیم و اگر می‌توانستند کاری انجام دهند را نیز محکوم کردیم که آنان نیز کار خاصی انجام ندهند.
مثال دیگر را به عنوان عملکرد شهرداری ها در نظر میگیریم : پل صدر را معادل یک میلیارد دلار برای آن مصرف کردیم در حالی که این یک میلیارد دلار معادل ساخت یکصد هزار واحد ۶۰ متری در کشور بود که بسیاری از کارشناسان معتقدند پل صدر کارایی لازم را برای کشور نداشت .
از این جهت عرض می‌کنم که در این چند سال با ۲ نوع شورای شهر مواجه بودیم یکی در زمان دوره قالیباف پرکار پرهزینه و به نسبت پراشتباه و شورای شهری اکنون که کم کار و بیکار می باشد و عملا هیچ گونه کاربردی در حوزه شهری از آنها ندیدیم.
سیاست گزاری دولت‌ها با طرح مسکن مهر و مسکن ملی بخش خصوصی را با تمام تجربه‌ای که داشتند بیرون رانده و عملاً حوزه مسکن را فلج کرده است ای کاش حداقل بخش خصوصی را به خودشان واگذار می‌کردیم و موانعی برای آنان ایجاد نمی‌کردیم و روند قبل را همچنان ادامه می دادند.
مانند شرکت های انبوه سازی که وجود داشتن به جای اینکه آنها را حمایت کنیم که مجتمع های بزرگتری را به صورت استیجاری بسازند مانند کشور آلمان دانمارک که هم یک ضمانت برای اجازه دادن هستند و هم ضمانتی برای قیمت‌گذاری درست .مانند کشورهای مذکور ما نیز می‌توانستیم داشته باشیم و این یک الگو باشد ما حتی عملاً اجازه این کارها را از خصوصی ها گرفتیم.
نسبت به سه سال پیش قیمت پروانه ها را در تهران ۴ برابر کردیم
یعنی قیمت انشعابات و همه عوارض های دیگری که به عنوان مالیات و انشعابات کنتور و غیره با توجه به نرخ تورم دولت بدون توجه به نرخ مسکن را افزایش داده و اکنون وضعیت مناسبی در این حوزه نداریم و این باعث رشد هزینه ساخت در کشور نیز شده است با توجه به اینکه رشد اقتصاد منفی بوده بر نرخ رشد سرمایه‌گذاری مسکن نیز منفی بوده و از طرفی این عوارض ها چندین برابر شده که امروزه برای هر متر مربع اگر زمان ۶۰۰ هزار تومان به عنوان عوارض الان به ۴ میلیون تومان رسیده برای هر متر مربع اینها به نوبه خودش اثرگذار بود.
نکته دیگر که شهرداری ها عاملش بودند حذف مشبکهای تجمیع که توسط شهرداری ها به خصوص در شهر تهران بسیار مخرب بوده . طبقات اضافه و ۵۰ درصد تخفیف در عوارض داشتیم حذف شده به علاوه ۲ متری که در زمین های کوچک باشیم حذف شده امتیاز به بافتهای مسکونی قدیمی را حذف کردیم و در نتیجه ساخت و ساز کاهش پیدا کرده زیرا اقتصادی نیست و قوانین به جای مشوق بودن برای ساخت متاسفانه گرایش به حوزه ساخت را برای افرادی که سازنده بودند را پایین آورده و همچنین قوانین مالیاتی اصلاح نشده و عملا باعث شده مشوقی در این حوزه نداشته باشیم.
بحث آمار خانه های خالی را فاقد اعتبار میدانم مثلاً زمانی می گویند نیم میلیون یا سه میلیون خانه خالی داریم اما پراکندگی جغرافیایی این ها مشخص نیست چطور می دانیم ۳ میلیون خانه خالی وجود دارد این اعداد و ارقام اعلام شده و قابل اعتبار سنجی نیست. دولت پراکندگی آنها را مشخص کند و به درستی این آمارها را بر براساس پراکندگی جغرافیایی مشخص کند تا بتوانیم آنها را اعتبارسنجی کنیم.
با وجود اینکه با هرنوع مالیاتی که به عنوان ( مالیاتی برای سرمایه) باشد موافق هستم اما مالیات نمیتواند خانه‌های خالی را تشویق به فروش یا اجاره کند مطمئناً صاحب ملک نسبت به قوانین همیشه یک گام جلوتر می باشد ما حتی این امر را هم انجام دهیم و بعد متوجه خواهیم شد که تنها یک نقش درآمدی برای دولت داشته و هیچ گونه کمکی به کاهش قیمت مسکن یا سامان دادن وضع مسکن در کشور را در پی نخواهد داشت .
هرچند مالیات بایستی بر تفاضل سود منهای تورم باشد کما اینکه می‌بینیم تقریباً سودی برای قیمت مسکن متصور نیستیم و به تبع آن افزایش قیمت دلار و نرخ تورمی که داریم قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند و عملا وقتی تفاضل آنها را انجام دهیم چیزی به نام سود نمی بینیم که از آن مالیات بگیریم.
اما مالیات سالانه املاکی که بیکارند یا به عنوان سرمایه گذاری برخی از افراد خریداری می‌کنند و روی آن اقدامی ندارند به امید اینکه گران تر شوند . باید به صورت تصاعدی دولت برای آنان فکری کنند و مالیات بر آنها را انجام دهد زیرا هر قدر املاکی داشته باشیم که قابلیت ساخت داشته باشد و برای آن مالیات در نظر نگیریم قطع به یقین وجود همین املاک قابل ساخت می تواند یکی از دلایلی باشد که جوابدهی عرضه نسبت به تقاضا صورت نگیرد. در حوزه مالیات اجاره نیز نظامنامه آن باید اصلاح شود زیرا این نظامنامه قدیمی می باشد و متاسفانه آپدیت و به روز نشده است.
نکته‌ای که قابل تامل میباشد تصمیم‌گیرندگان ما در وضع قوانین و دستورالعمل ها در تمام حوزه‌ها مخصوصاً حوزه مالیاتی مانند مسکن بورس املاک و… و غیره چون این تصمیم‌گیرندگان منتفع هستند و مسئولین کشور نیز بین سه دهک اول نیستند بلکه بین ۳ صدک اول کشور هستند هر قانونی در این حوزه مخصوصاً مسکن، زیرا اثر زیرا هم اثر هزینه ای فایده ای روی زندگیشان دارد، معمولاً این قوانین فاقد آن اهمیت هستند و به نفع جامعه نیست .
مسئولینی که جزء ۶۰۰ صدک اول جامعه هستند با توجه به اینکه ما کشوری انقلابی و به دنبال عدالت اجتماعی هستیم و افراد توانمندی زیادی در کشور داریم این مسئولین یا به این وضع قوانین تن بدهند یا اگر می‌خواهند منافع شخصی خودشان را در نظر بگیرند سامانه جامع دارایی‌های مسئولین را شفاف به مردم اعلام کنیم .
مسئولی که هزار میلیارد تومان ملک یا مسکن دارد قطعاً اگر در حوزه تصمیم‌گیری برای حوزه مسکن قرار گیرد کاری انجام نمی دهد که متضرر شود . ما باید مسئولین داشته باشیم که از دل مردم برآیند از میان مردم باشند این میان مردم بودن به معنی از جنس مردم بودن است. یعنی از وضعیت زندگی مردم آگاه بودن است
اگر بخواهیم قیمت مسکن را در سال ۷۶ که متری ۱۶۰ هزار تومان بوده دلاری حساب کنیم آن موقع دلار حدود ۴۸۰ تومان بود یعنی قیمت مسکن در تهران معادل ۳۳۰ دلار در سال ۷۶ بوده است.
به دلیل وضعیت اقتصادی خوبی که در آن سالها مشاهده می‌کردیم تولید ناخالصی کشور از ۱۵۰ میلیارد دلار به ۲۲۵ میلیارد دلار رسید و به اصطلاح ظرفیت خوبی برای کشور به وجود آورد که این نرخ رشد را هیچ وقت در کشور شاهد نبودیم چه قبل از انقلاب چه بعد از انقلاب .
در سال ۸۴ قیمت مسکن متری ۵۸۰ هزار تومان و دلار ۹۰۰ تومان بود یعنی هر متر مربع ۶۴۰ دلار بود .در سال ۸۵ رشد مسکن شدیدی داشتیم و درآمدهای نفتی خوب بود و نرخ ارز را نیز سرکوب می کردیم به عبارتی دلار را می توانستیم وارد بازار کنیم در عوض طرح‌های زودبازده را دولت آقای احمدی نژاد وارد بازار کرد چیزی حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان معادل ۴۵ میلیارد دلار این در حالی بود که از این ۴۰ هزار میلیارد ۸۰ درصد آن پرداخته شد یعنی حدود ۳۲ هزار میلیارد تومان آن که معادل ۳۴ میلیارد دلار بود.
این در حالی است که تمام کمک هایی که دولت فعلی برای کرونا داشت حمایت از تولید کنندگان معیشت یا هر عنوان دیگر چیزی حدود یک میلیارد دلار بوده و در مقایسه آن با ۴۵ میلیارد دلار یک به ۴۵ می باشد این یکی از موضوعات بسیار مهمی است و تاثیر بسیار زیادی روی قیمت‌ها مخصوصاً حوزه مسکن داشته است .
در سال ۸۶ قیمت هر متر مربع ۱۵۰۰ بود و قیمت دلاری چیزی حدود ۹۳۵ دلار بود یعنی از لحاظ دلاری چقدر نوسان داشتیم .
در سالهای ۸۵ و ۸۴ رونق آنچنانی نداشت چون بورس و سکه و ارز افزایش آنچنانی نداشتند رونق در مسکن بیشتر از بقیه بود و همین اعداد و ارقام گواه این امر می باشد .
از متری ۶۴۰ دلاری که عرض کردم به متری ۱۶۰۰ دلار رسیدیم در سال ۸۷ ما از ۱۶۰۰ دلار نیز عبور کردیم و قیمت هر متر مربع شده ۱۸۰۰ دلار و یکی از بالاترین رقم های دلاری برای هر متر مربع در کشور بوده است.
این ۱۸۰۰ دلار معادل قیمت هر متر مربع مسکن در خیلی از پایتخت‌های شهرهای بزرگ دنیا مانند لندن و پکن و واشنگتن بود.
به عبارتی جزو گرانترین پایتخت‌های کشورهای دنیا بودیم و قیمت زمین و آپارتمان در سال ۸۵ و ۸۶ معادل قیمت زمین بود قیمت اقلامی مانند سیمان که یکی از عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن بود در آن سالها به دلیل اینکه هر کیسه سیمان ۷ دلار رسیده بود و با بحران سیمان مواجه شدیم اثر خودش را گذاشته و در سال ۸۶ قیمت زمین به ۲۵۰۰ دلار رسید که یکی از بالاترین نرخ‌های قیمتی نرخ مربع زمین در کشور بوده است.
سال۸۹ قیمت هر متر مربع به ۱۶۰۰ دلار رسید و تا به امروز قیمت مسکن به نسبت قیمت دلار افزایش آنچنان نداشتیم گاها کمتر بوده است. در سال ۹۲ قیمت هر متر مربع ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان شده بود معادل ۱۲۰۰ دلار در سال ۹۲ محسوب می‌شد .
از سال ۹۲ تا به امروز تقریباً این رقم حفظ شده جدای از اینکه در تیرماه دچار یک شوک قیمتی دلار از ۱۸ هزار تومان به ۲۲ هزار رسیدیم اما از لحاظ قیمتی مترمربعی همان ۱۲۰۰ دلار حفظ شده یعنی از سال ۹۲ تا ۹۹ قیمت هر متر مربع مسکن به نسبت قیمت دلار تقریباً یکسان بوده . این اعداد و ارقام از این جهت عرض کردم که یک معادل سازی قیمتی مترمربعی زمین نسبت به دلار داشته باشیم.
چه قیمتی برای متر مربع مسکن در تهران به صورت میانگین قابل قبول میباشد؟
به نظر من بین ۸۰۰ تا ۹۵۰ دلار قابل قبول یعنی حدودا بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ دلار اختلاف قیمتی دلاری داریم نسبت به قیمت مسکنی که وجود دارد .
چه راهکارهایی برای رسیدن به این قیمت داریم؟
ابتدا اینکه قیمت زمین را بتوانیم به قیمت قبل از سال ۸۴ برسانیم .
دوم مالیات باید از نقش درآمدی برای دولت در حوزه مسکن تبدیل به نقش کنترلی قیمت مسکن شود .
سوم عوارض های متعدد از جواز تا انشعابات ودیگر هزینه هایی که شهرداری‌ها میگیرند غیر درآمدی شوند. به عبارتی به تبع تورم افزایش پیدا نکنند .کمااینکه برای هر متر مربع حدود ۴ میلیون تومان فقط عوارض های عادی را پرداخت می‌کنیم یعنی شهرداری تهران عوارض از متری هفتصد هزار تومان به متری ۴ میلیون تومان به عناوین مختلف رسانده است. نکته‌ای که اینجا وجود دارد پرسنل شهرداری ۲۶ هزار نفر تهران به ۷۵ هزار نفر رسیده در حالی که خیلی از خدمات شهرداری را برون‌سپاری کردیم مثلاً به دولت پیشخوان یا دولت الکترونیک واگذار کردیم به جای اینکه تعداد پرسنل را از ۲۶ هزار به ۱۰ هزار نفر برسانیم آن را به ۷۵ هزار نفر رسانده ایم و بخشی از این عوارض و مالیات ها برای جبران حقوق و دستمزد همین افراد می باشد. پس کاهش عوارض به علاوه کاهش قیمت زمین به اضافه تعدیل نیروی انسانی در تمام شهرداری‌های کشور مخصوصاً شهرداری تهران ۳ فاکتور اصلی هستند که من به آنها اشاره کردم که به خود شهرداری‌ها برمی‌گردد. اما در حوزه سیاست کنترل قیمت مسکن بایستی چند مدل سیاست‌ها در کشورهای پیشرفته هم اجرا شده نیز انجام دهیم چه از بلوک غرب چه شرق از جمله سیاست اجاره‌ای که عرض کردم مسکن اجتماعی، زمین رایگان ،مسکن دولتی ،طرح صنعتی‌سازی و… اینها بایستی دولت برای آنها چاره‌اندیشی کند.
در حال حاضر خیلی زمین و ملک در تهران داریم که راکت مانده و هیچگونه عوارضی پرداخت نمی کنم پس بنابراین راه کارهایی که ارائه داده شد بروزکردن قوانین شهرسازی و معماری و شهرسازی با رویکرد کوچک‌سازی موضوعی است که در پایتخت بسیاری از کشورها مانند لندن شانگهایی توکیو و …. صورت گرفته است اما متاسفانه ما از این موضوع بسیار بسیار عقب هستیم و کار خاصی انجام نداده‌ایم و میانگین آپارتمان در تهران ۱۰۵ متر می باشد در حالی که به ۶۰ متر در دیگر کشورها رسیده است.
در شرایط تحریمی قرار داریم و با رشد اقتصادی منفی که کشور با آن مواجه است و امیدی به رفع تحریم‌ها نداریم و درآمدی نیز برای نفت متصور نیستیم بنابراین حوزه مسکن می‌تواند بهترین حوزه برای رشد اقتصادی کشور باشد کما اینکه این موضوع در خیلی از کشورها اتفاق افتاده است مثلاً شوروی سابق، چین امروز، کره دهه ۶۰ ، ژاپن دهه پنجاه و برخی دیگر از کشورهایی که می‌شناسیم .
بنابراین اگر در حوزه مسکن برنامه درست داشته باشیم می توانیم کشور را از رشد اقتصادی منفی رها کنیم با توجه به اینکه حوزه مسکن خودش روزهای مختلفی را در بر می‌گیرد و کالا را در خود جای می‌دهد از فولاد و سیمان و کاشی و سرامیک لوله کشی، برق و …. قطع به یقین ما می‌توانیم هم از رشد منفی اقتصادی خلاصی پیدا کنیم و هم به تقاضای مسکن جواب بدهیم و نیز تحریم را کم اثر کنیم .
در حوزه مسکن ما خوشبختانه بیش از ۹۶ درصد کالاهای مورد نیاز را در داخل میسازیم یعنی نیازی به واردات هیچکدام از اقلام را نداریم غیر از ۲ یا ۳ درصد که آن هم قابل حل می باشد. بنابراین بهترین سیاستی که دولت می‌تواند برای رفع تحریم و رشد اقتصادی به کار بگیرد حوزه مسکن می باشد با توجه به ابعاد مختلف یکه حوزه مسکن در بر می گیرد.
با توجه به اینکه قیمت مسکن نسبت به دلار به صورت آنلاین می باشد قطع به یقین حوزه مسکن می‌تواند اثر مثبتی روی کاهش دلار داشته باشد. اگر ما این برنامه را انجام دهیم بدون شک کشور از رشد اقتصادی منفی خارج خواهد شد تقاضاهای حوزه مسکن جواب داده خواهد شد – که تحریم‌ها بی‌اثر تر خواهد شد و بسیاری از صنایع مرتبط با حوزه مسکن رونق پیدا خواهند کرد و عملاً راهکاری بهتر از این در این شرایط نداریم زیرا دیگر حوزه‌ها در قالب تحریم اثرپذیری از منظر تحریم یا روابط بین الملل بسیار بسیار بیشتر از حوزه مسکن می باشد.
مسکن چه آینده ای خواهد داشت؟
قطعاً مسکن در سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ با قیمت دلار در ارتباط خواهد بود و به هر میزان که قیمت دلار افزایش پیدا کند قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد اما اگر برنامه های ذکر شده را در حوزه پیاده سازی کنیم می‌توانیم موفق تر از گذشته در این حوزه عمل کنیم.
ما بایستی مانند شهر لندن یا کپنهاگ خانه های کوچکی را در سطح شهر داشته باشیم و اطراف شهر را خانه های بزرگ داشته باشند کسی که از مرکز شهر بیرون می زند باید خانه های بزرگتر و مفرح تری به آنان در اطراف شهر تعلق بگیرد اما با سیاست‌های غلط پردیس شهریار شهرک قدس و اطراف تهران را به طور کلی به خانه های کوچک تر از خانه های تهران تبدیل کردیم و این باعث شده که به هر میزانی که آنجا خانه سازی انجام بگیرد رقبت برای خروج مردمی که در تهران زندگی می‌کنند به آنجا کمتر شود و این یکی از دلایلی است که افزایش ساخت در این شهر های جانبی اثر روی قیمتی به داخل تهران نگذاشته و گرایش و میل مردم نسبت به ماندن در شهر تهران کمتر نکرده است.
اما اگر بیاییم خانه های داخل تهران را کوچک سازی کنیم و خانه های بزرگ را در اطراف تهران یا دیگر شهرها جزو برنامه‌های خودمان قرار دهیم شاید ظرف ۱۰ سال بتوانیم از این وضعیت موجود خارج شویم
